Quelle différence entre la 2044 et la 2044-S ?

La 2044 standard couvre la majorité des cas de location nue classique. La 2044-S (spéciale) s'adresse aux propriétaires de biens sous régimes spéciaux — Malraux, monuments historiques, dispositifs Périssol, Besson ou Robien. Si vous ne bénéficiez d'aucun de ces dispositifs, c'est la 2044 standard qui s'applique.

Quelles charges puis-je déduire sur la 2044 ?

Au régime réel, vous déduisez les dépenses effectivement payées dans l'année — intérêts d'emprunt et frais d'assurance du prêt, primes d'assurance propriétaire non-occupant (PNO), frais de gestion et d'administration, charges de copropriété non récupérées sur le locataire, travaux d'entretien et de réparation (hors construction ou amélioration), et taxe foncière nette de la part ordures ménagères récupérable.

Que se passe-t-il si mes charges dépassent mes loyers ?

Vous constatez un déficit foncier. La fraction de ce déficit hors intérêts d'emprunt s'impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an (case 4BB). L'excédent et la fraction issue des intérêts d'emprunt se reportent sur vos revenus fonciers des dix années suivantes (case 4BC, art. 156 I-3° CGI).

Comment reporter la 2044 sur la déclaration 2042 ?

Le résultat net foncier calculé sur la 2044 (bénéfice ou déficit) est reporté sur la déclaration 2042 principale, cases 4BA (bénéfice foncier), 4BB (déficit imputable sur revenu global) ou 4BC (déficit reportable sur revenus fonciers). LAVARANG pré-remplit ces totaux dans l'assistant fiscal à partir de vos données de loyers et de charges.

Dois-je joindre des justificatifs à ma déclaration 2044 ?

Non, il n'est pas nécessaire de joindre les justificatifs lors du dépôt de la déclaration. Vous devez cependant les conserver pendant 3 ans (délai de reprise général de l'administration fiscale) afin de pouvoir les produire en cas de contrôle. LAVARANG conserve vos quittances, factures de travaux et relevés de charges dans votre espace sécurisé.

Déclarer ses revenus fonciers — formulaire 2044

Outils Fiscaux

Mis à jour le 25 mai 2026

Présentation du formulaire 2044

Le formulaire 2044 est la déclaration spécifique aux revenus fonciers soumis au régime réel d’imposition. Il permet de calculer précisément votre résultat foncier net en déduisant de vos loyers bruts l’ensemble des charges réellement supportées dans l’année.

Conditions d’utilisation

Le régime réel s’applique automatiquement lorsque vos revenus fonciers bruts annuels (loyers hors charges) dépassent 15 000 €. En dessous de ce seuil, vous êtes normalement au micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %), mais vous pouvez opter pour le réel si vos charges réelles sont supérieures à cet abattement.

Important : l’option pour le réel est valable 3 ans minimum et se reconduit tacitement.

Structure du formulaire

La 2044 se décompose en plusieurs tableaux :

Tableau I — État des propriétés : liste de vos biens loués avec les loyers perçus
Tableau II — Charges déductibles : frais de gestion, assurances, travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière
Résultat — Différence entre revenus bruts et charges = bénéfice ou déficit foncier

Charges déductibles principales

Charge	Condition
Intérêts d’emprunt	Pour l’acquisition, la construction ou les travaux
Assurance PNO	Prime annuelle du contrat propriétaire non-occupant
Frais de gestion	Honoraires agence ou régie, frais de comptabilité
Charges de copropriété	Quote-part non récupérée sur le locataire
Travaux d’entretien et réparation	Hors travaux d’amélioration ou de construction
Taxe foncière	Nette de la part TEOM récupérée sur le locataire

Déficit foncier

Si vos charges dépassent vos loyers, le déficit s’impute selon les règles de l’article 156 I-3° CGI :

Déficit hors intérêts → imputable sur revenu global dans la limite de 10 700 €/an
Fraction d’intérêts et excédent → reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes

LAVARANG calcule et mémorise automatiquement vos déficits reportables d’une année sur l’autre.

Tout propriétaire bailleur au régime réel qui perçoit des revenus fonciers issus de locations nues. Le régime réel est obligatoire si vos revenus fonciers bruts dépassent 15 000 € par an, ou si vous avez opté pour ce régime alors que vous étiez en dessous du seuil. En dessous de 15 000 €, vous pouvez rester au micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %) sans remplir la 2044.

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