Charges locatives récupérables : liste complète et régularisation

Les charges récupérables (ou charges locatives) sont les dépenses que le propriétaire peut facturer au locataire. Elles sont définies de façon limitative par le décret n°87-713 du 26 août 1987 — tout ce qui n’y figure pas est à la charge exclusive du propriétaire.

Principe : liste limitative

Seules les charges listées dans le décret 87-713 peuvent être récupérées sur le locataire. En cas de litige, c’est au bailleur de prouver que la charge est récupérable.

Liste complète des charges récupérables

Ascenseurs et monte-charges

• Électricité de fonctionnement
• Entretien courant et contrat de maintenance
• Petites réparations (hors vétusté)
• Contrôles périodiques réglementaires

Eau froide, eau chaude, chauffage collectif

• Consommation eau froide (parties communes et privatives)
• Eau chaude sanitaire collective
• Combustible et énergie pour le chauffage collectif
• Entretien chaudière, brûleur, pompes et vannes
• Ramonage et contrôle annuel (obligation légale)
• Mise en service et arrêt de l’installation de chauffage

Installations individuelles (si prévues au bail)

• Consommation chauffage individuel
• Contrat d’entretien annuel de la chaudière individuelle

Parties communes intérieures

• Éclairage (couloirs, escaliers, caves, halls)
• Produits d’entretien et consommables
• Entretien des sols et murs
• Minuteries, digicode, interphone (entretien courant)
• VMC parties communes

Espaces extérieurs

• Jardins, pelouses, haies, allées (entretien courant)
• Aires de jeux (petites réparations et consommables)
• Parkings communs (éclairage, nettoyage)
• Fontaines ou bassins (entretien courant)

Hygiène et ordures ménagères

• Location et entretien des conteneurs poubelles
• Désinsectisation et dératisation des parties communes

Équipements de l’immeuble

• Antenne collective TV (entretien courant, PAS le remplacement)
• VMC collective (électricité + entretien)
• Interphones (entretien courant)
• Porte automatique de parking (entretien courant)

Taxes récupérables

Taxe	Part récupérable
TEOM (Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères)	100 %
Taxe de balayage	100 %
Redevance d’assainissement	Récupérable si le service est rendu au locataire

Gardien ou concierge

Missions assurées	Part récupérable
Entretien des parties communes + sortie des poubelles	75 %
Seulement sortie des poubelles OU seulement entretien	40 %
Aucune de ces missions	0 %

Charges NON récupérables (exemples)

Ces charges restent toujours à la charge du propriétaire, même si elles figurent dans le bail :

• Taxe foncière
• Assurance propriétaire non occupant (PNO)
• Frais de gestion du syndic de copropriété
• Travaux d’amélioration ou de gros œuvre
• Réparations liées à la vétusté
• Ravalement de façade
• Remplacement d’équipements collectifs (chaudière neuve, ascenseur neuf)
• Honoraires d’agence (au-delà du plafond ALUR)

Régularisation annuelle des charges

Comment ça fonctionne

1. Provision mensuelle : le locataire verse une provision sur charges chaque mois (montant estimé, défini dans le bail)
2. Décompte annuel : une fois par an, le bailleur calcule les charges réelles et envoie le relevé de charges
3. Régularisation :
   • Charges réelles > provisions → le locataire verse le complément
   • Charges réelles < provisions → le bailleur rembourse le trop-perçu

La régularisation annuelle est obligatoire en location nue (vide). Elle est facultative en meublé si le bail prévoit un forfait de charges.

Délais et justificatifs

• Justificatifs : le bailleur doit tenir les pièces à disposition du locataire pendant 6 mois après envoi du décompte
• Prescription : l’action en répétition de charges se prescrit par 3 ans

Gérer les charges avec LAVARANG

LAVARANG centralise la gestion des charges :

• Enregistrement des dépenses par catégorie (récupérable / non récupérable)
• Calcul automatique de la régularisation annuelle
• Génération du décompte de charges à envoyer au locataire
• Archivage des justificatifs (factures, relevés de consommation)

La taxe foncière — qui ne fait pas partie des charges récupérables — est en revanche déductible au régime réel dans votre déclaration de revenus fonciers (formulaire 2044).

Pour les propriétaires qui gèrent leurs biens sans agence, notre guide de gestion locative sans agence couvre la procédure complète de régularisation et les documents à transmettre au locataire.

Si vous gérez des biens via une SCI familiale, les charges non récupérables s’imputent de la même façon qu’en nom propre — la répartition entre associés se fait selon les quotes-parts.

Foire Aux Questions

Le locataire peut-il contester le montant des charges ?

Oui. Le locataire dispose d’un délai de 2 mois après réception du relevé de charges pour contester les montants indiqués. Le bailleur doit alors fournir les justificatifs (factures, contrats d’entretien, relevés de consommation). En cas de désaccord persistant, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation ou le juge des contentieux de la protection.

Quand doit-on envoyer le relevé de charges annuel ?

Le relevé de charges annuel doit être adressé au locataire dans un délai de 6 mois après la fin de l’exercice comptable (soit au plus tard le 30 juin pour un exercice calé sur l’année civile). Les factures et pièces justificatives doivent être conservées et communicables au locataire pendant 6 mois supplémentaires.

Les charges de jardinage sont-elles récupérables ?

Oui, mais uniquement pour l’entretien courant des espaces verts : tonte de pelouse, taille de haies, désherbage, ramassage des feuilles. Les travaux de plantation, création de massifs, élague ou abattage d’arbres ne sont pas récupérables car ils relèvent de l’amélioration plutôt que de l’entretien courant.

Peut-on récupérer la taxe foncière sur le locataire ?

Non. La taxe foncière est exclusivement à la charge du propriétaire, même si le bail le mentionne. Elle ne figure pas dans la liste limitative du décret 87-713. Elle est cependant déductible de vos revenus fonciers au régime réel. En revanche, la TEOM (Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères) et la taxe de balayage sont bien récupérables à 100 %.

Quelle différence entre provision et forfait de charges ?

La provision sur charges est un acompte mensuel estimé, ajusté chaque année lors de la régularisation. Elle s’applique principalement aux locations nues. Le forfait de charges est un montant fixe mensuel, défini dans le bail, qui ne fait l’objet d’aucune régularisation — le locataire paie un montant figé, que les charges réelles soient supérieures ou inférieures. Le forfait est surtout utilisé en location meublée.

Comment calculer la régularisation si le locataire est parti en cours d’année ?

La régularisation se fait au pro rata temporis : on calcule les charges réelles correspondant à la période de présence du locataire, puis on compare avec les provisions versées sur cette même période. Si le locataire a payé trop, le bailleur doit rembourser le trop-perçu dans les 2 mois suivant le départ. En cas de complément à régler, le bailleur dispose de 2 ans pour le réclamer (prescription).