Le passage à l'IS est-il réversible ?

Non. L'option pour l'IS est irrévocable (art. 239 CGI). Une SCI qui opte pour l'IS ne peut pas revenir à l'IR. Cette décision est structurante et doit être analysée avec soin, car elle modifie profondément le régime de la plus-value à la revente et l'imposition des revenus courants.

Comment sont imposés les revenus fonciers dans une SCI à l'IR ?

Les revenus fonciers de la SCI à l'IR sont déclarés par chaque associé au prorata de ses parts, dans sa propre déclaration 2044. L'associé bénéficie des mêmes règles qu'un propriétaire en direct — déduction des charges réelles, imputation du déficit foncier dans la limite de 10 700 €/an sur son revenu global, report sur ses revenus fonciers personnels des 10 années suivantes.

Quelle est la plus-value applicable lors de la vente d'un bien détenu par une SCI à l'IR ?

La SCI à l'IR est soumise au régime des plus-values des particuliers (art. 150 U CGI). L'abattement pour durée de détention s'applique progressivement — exonération totale d'IR après 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux après 30 ans. Le taux d'imposition est de 19 % (IR) + 17,2 % (prélèvements sociaux) avant abattements. La plus-value est calculée sur la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition, majoré des frais et des travaux non déduits.

Quels avantages présente la SCI à l'IS pour l'immobilier locatif ?

La SCI à l'IS permet d'amortir comptablement le bien immobilier (hors terrain), ce qui réduit le résultat imposable et donc l'IS annuel. Elle peut être avantageuse si les associés n'ont pas besoin de distribuer les revenus immédiatement (effet de levier de réinvestissement à un taux d'IS plus faible que le taux marginal IR). En revanche, la plus-value à la revente est calculée sur la valeur nette comptable (après amortissements), ce qui peut générer une plus-value professionnelle élevée — un inconvénient majeur par rapport à l'IR.

Comment déclarer les revenus d'une SCI à l'IR dans LAVARANG ?

LAVARANG calcule automatiquement la quote-part de chaque associé à partir des loyers encaissés et des charges de la SCI. Chaque associé reçoit dans son espace portail un récapitulatif prêt à reporter sur sa déclaration 2044 — revenus bruts, charges déductibles proratisées, résultat net ou déficit. Le gérant peut télécharger le récapitulatif fiscal consolidé depuis le tableau de bord SCI.

Fiscalité SCI — IR ou IS, plus-value et optimisation

Espace SCI SCI

Mis à jour le 25 mai 2026

Les deux régimes fiscaux de la SCI

Le choix du régime fiscal de votre SCI est l’une des décisions les plus importantes à prendre lors de sa création — ou lors d’une restructuration patrimoniale — car il détermine :

La taxation des revenus courants (loyers, intérêts)
La fiscalité à la revente (plus-value)
La transmission du patrimoine (IFI, donation, succession)

SCI à l’IR — régime de transparence fiscale

La SCI à l’IR est transparente : elle n’est pas elle-même redevable de l’impôt. Chaque associé déclare sa quote-part des résultats dans sa propre déclaration de revenus, catégorie revenus fonciers.

Points clés

Paramètre	Règle
Imposition	Quote-part dans la déclaration personnelle de chaque associé
Déficit foncier	Imputable sur revenu global (10 700 €/an) puis sur revenus fonciers (10 ans)
Plus-value à la vente	Régime particuliers — abattement durée de détention
Exonération IR	Après 22 ans de détention
Exonération prélèvements sociaux	Après 30 ans de détention

SCI à l’IS — entité fiscale autonome

La SCI à l’IS est opaque : elle dépose ses propres déclarations fiscales (IS) et peut amortir le patrimoine immobilier.

Points clés

Paramètre	Règle
Imposition des bénéfices	IS 15 % (≤ 42 500 €) puis 25 %
Amortissement	Possible sur les constructions (hors terrain)
Dividendes	PFU 30 % ou barème progressif sur option
Plus-value à la revente	Sur valeur nette comptable (après amortissements) — souvent plus élevée
Retour à l’IR	Irrévocable — impossible

Quelle structure choisir ?

Il n’existe pas de réponse universelle. Le choix dépend de l’horizon de détention, du besoin de revenus immédiats, de la tranche marginale des associés et de la stratégie de transmission. LAVARANG intègre un comparateur fiscal IR/IS dans le calculateur avancé pour simuler les deux scénarios sur votre situation.

Une SCI à l'IR est fiscalement transparente (art. 8 CGI) — chaque associé déclare sa quote-part des revenus fonciers directement dans sa propre déclaration d'impôt, comme s'il détenait le bien en direct. Une SCI à l'IS est une entité fiscale autonome qui paie l'impôt sur les sociétés sur ses bénéfices (15 % jusqu'à 42 500 € de résultat, 25 % au-delà). Les dividendes distribués aux associés sont ensuite imposés entre leurs mains (PFU 30 % ou barème).

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