Déclaration 2044 : le guide complet 2026

Qu'est-ce que la déclaration 2044 ?

La déclaration 2044 (et son annexe 2044-SPE) est le formulaire fiscal dédié à la déclaration des revenus fonciers perçus par les propriétaires bailleurs. Elle doit être déposée chaque année en même temps que la déclaration d'ensemble des revenus (formulaire 2042), généralement au mois de mai.

Que vous soyez propriétaire d'un appartement, d'une maison, d'un parking ou d'un local commercial mis en location, vous devez déclarer les loyers perçus à l'administration fiscale. La déclaration 2044 permet de calculer précisément le revenu foncier imposable après déduction des charges.

Qui doit remplir la déclaration 2044 ?

Sont concernés par la déclaration 2044 tous les propriétaires qui perçoivent des revenus locatifs, qu'il s'agisse de :

• Location nue (non meublée) à usage d'habitation
• Location de parkings, garages, caves
• Location de locaux commerciaux ou professionnels
• Location de terrains nus

À noter : les revenus de location meublée (LMNP ou LMP) ne relèvent pas de la déclaration 2044 mais du formulaire 2042-C-PRO (BIC). De même, les locations saisonnières type Airbnb suivent un régime différent.

Les deux régimes d'imposition des revenus fonciers

Le régime micro-foncier

Le régime micro-foncier s'applique automatiquement lorsque vos revenus fonciers bruts annuels sont inférieurs à 15 000 €. Il offre un abattement forfaitaire de 30 % représentant l'ensemble des charges déductibles. Vous n'avez pas besoin de détailler vos charges. Le revenu imposable est calculé ainsi :

Revenu foncier imposable = Loyers bruts × 0,70

Exemple : pour 12 000 € de loyers annuels, le revenu imposable est de 12 000 × 0,70 = 8 400 €.

Le régime micro-foncier est simple, mais il peut être moins avantageux si vos charges réelles dépassent 30 % des loyers. Vous pouvez alors opter pour le régime réel.

Le régime réel d'imposition

Le régime réel est obligatoire au-delà de 15 000 € de revenus fonciers bruts, ou sur option. Il permet de déduire l'intégralité des charges réelles supportées pour l'entretien et la gestion du bien. Les charges déductibles incluent :

• Frais de gestion : honoraires d'agence immobilière, frais de syndic
• Assurances : multirisque habitation, propriétaire non occupant (PNO), loyers impayés
• Travaux d'entretien et de réparation : peinture, plomberie, toiture, remplacement de chaudière
• Travaux d'amélioration : isolation, installation de double vitrage, mise aux normes électriques
• Taxe foncière (hors taxe d'ordures ménagères si refacturée au locataire)
• Intérêts d'emprunt : intérêts du crédit immobilier contracté pour l'acquisition, la conservation ou l'amélioration du bien
• Frais de procédure : honoraires d'avocat, frais d'huissier en cas de litige avec le locataire
• Indemnités d'éviction versées au locataire

Comment remplir la déclaration 2044 étape par étape

Étape 1 : Cadre 1 — Identification des biens

Dans la partie 1 du formulaire, vous devez identifier chaque bien loué : adresse complète, date d'acquisition, nature du bien (appartement, maison, parking, etc.). Un numéro est attribué à chaque bien, à reporter dans les cadres suivants.

Étape 2 : Cadre 2 — Calcul des recettes brutes

Déclarez pour chaque bien le montant des loyers encaissés durant l'année civile. N'incluez que les loyers effectivement perçus (hors charges locatives si elles sont remboursées par le locataire). Si un logement est vacant, indiquez-le.

Étape 3 : Cadre 3 — Frais et charges

C'est la partie la plus importante du formulaire. Vous devez détailler ligne par ligne toutes les charges déductibles de l'année :

• Ligne 220 : frais d'administration et de gestion
• Ligne 222 : primes d'assurance
• Ligne 224 : dépenses de réparation, entretien et amélioration
• Ligne 226 : charges de copropriété non récupérables
• Ligne 228 : taxe foncière et taxes annexes
• Ligne 230 : intérêts d'emprunt
• Ligne 232 : autres frais de gestion

Conservez tous les justificatifs (factures, quittances, relevés bancaires) pendant au moins 3 ans après la déclaration.

Étape 4 : Amortissements (régime réel)

Certains biens peuvent faire l'objet d'un amortissement comptable. C'est notamment le cas pour les travaux de grosses réparations (ravalement de façade, réfection de toiture, etc.). L'amortissement permet de répartir la déduction sur plusieurs années.

Étape 5 : Report du résultat

Le résultat net (bénéfice ou déficit) calculé sur la déclaration 2044 doit être reporté sur votre déclaration d'ensemble 2042 à la ligne correspondante (case 4BA pour un bénéfice, case 4BC pour un déficit).

Le traitement des déficits fonciers

Lorsque les charges déductibles sont supérieures aux loyers perçus, vous générez un déficit foncier. Son traitement fiscal est spécifique :

• Déficit lié aux charges courantes (hors intérêts d'emprunt) : imputable sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an. L'excédent est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
• Déficit lié aux intérêts d'emprunt : imputable uniquement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Il ne peut pas réduire le revenu global.

Exemple : vous percevez 8 000 € de loyers et supportez 20 000 € de charges dont 3 000 € d'intérêts d'emprunt. Le déficit total est de 12 000 €. Seuls 9 000 € (charges non financières) sont imputables sur le revenu global dans la limite de 10 700 €, et les 3 000 € d'intérêts sont reportables sur les revenus fonciers futurs.

Erreurs fréquentes à éviter

• Confondre travaux d'amélioration et de construction : les travaux qui augmentent la surface habitable ou modifient la structure ne sont pas déductibles en charges. Ils s'ajoutent au prix de revient du bien.
• Oublier la taxe foncière : c'est une charge intégralement déductible, sauf la part correspondant à la taxe d'ordures ménagères si elle est refacturée au locataire.
• Déduire les charges de copropriété récupérables : seules les charges non récupérables sur le locataire peuvent être déduites.
• Ne pas déclarer un bien vacant : un logement vide doit être déclaré avec un loyer à zéro. Cela préserve le droit au déficit foncier.
• Oublier de reporter le résultat sur la 2042 : la 2044 est une annexe. Sans report sur la déclaration 2042, le fisc ne prendra pas en compte vos revenus fonciers.

Délais et dates limites 2026

Pour la déclaration des revenus 2025 en 2026, les dates limites habituelles sont :

• Départements 1 à 19 et non-résidents : fin mai 2026
• Départements 20 à 54 : début juin 2026
• Départements 55 à 976 : mi-juin 2026

La télédéclaration est obligatoire. Connectez-vous sur impots.gouv.fr avec votre numéro fiscal et votre mot de passe.

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